不動産鑑定評価書の分析

よくいただく質問

• Q 賃料増額請求訴訟で、相手方から鑑定評価書が提出されましたので、こちらも鑑定評価書を不動産鑑定士に依頼しました。 評価額にかなりの開きがあるのですが、不動産鑑定士によってやり方が異なるのでしょうか？
• A 不動産鑑定士は不動産鑑定評価基準に準拠して鑑定を行います。不動産鑑定評価基準とは、国土交通省が定めたものであり、 不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準となるものです。この基準に準拠することにより、異なる不動産鑑定士でも、 採用する鑑定手法のウェイトのかけ方に多少の違いはあれど、結論としての鑑定評価額（価格・賃料）は基本的には一定の幅に収斂します。 しかし、同じ不動産でも、鑑定評価の依頼目的及び条件、それに資料が異なれば、鑑定評価額は異なります。

• Q 不動産の評価を依頼する際に、不動産鑑定評価書以外に、価格等調査報告書の形式があると聞きました。価格等調査とはどのようなものでしょうか？
• A 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行うことが原則ですが、以下の場合には、不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査を行うことができます。
  ①調査価格等が依頼者の内部における使用にとどまる場合
  ②公表・開示・提出される場合でも利用者の判断に大きな影響を与えないと判断される場合
  ③調査価格等が公表されない場合ですべての開示・提出先の承諾が得られた場合
  ④不動産鑑定評価基準に則ることができない場合
  ⑤不動産鑑定評価基準に則らないことに合理的な理由がある場合

• Q 現在、賃料増額請求訴訟を提起することを考えております。 訴訟において継続賃料の証拠として不動産鑑定士の作成した書面を提出する場合には、やはり価格等調査報告書ではなく、不動産鑑定評価書の形式にした方がよろしいでしょうか？
• A 基本的には不動産鑑定評価書で提出した方がよろしいと思います。価格等調査といっても、鑑定評価とほぼ同様の手法によって価格を求めているものもありますので、 その場合鑑定評価を行っても調査価格とほぼ同様となります。とはいえ、ほぼ変わらないことを主張するのであれば、無用な論点を避けるという観点からも、 当初より鑑定評価書の形式で作成した方が無難と思われます。

• Q この度、市が保有する土地の購入を考えておりますが、市が売却価格とその裏付けとなる不動産鑑定評価書を提示してきました。 この評価書には問題点が多々あるものと考えておりますが、鑑定評価を依頼することは可能でしょうか？
• A もちろん可能です。市が提示する不動産鑑定書の問題点を把握して、適正な鑑定評価額を算定したいと思います。他人の土地を含めた一体地開計画に基づく開発法を 適用しているような鑑定評価書も見受けられますので、まずはご相談頂ければと思います。

• Q 賃料増額請求訴訟において裁判所鑑定が実施されました。この度、裁判所鑑定の結果が出ました。これを検証してもらうことは可能でしょうか？
• A もちろん可能です。
  まず、①法律相談として概要及び問題意識をお聞かせいただき、回答をさせていただきます。
  その後、②意見書又は鑑定評価書作成の依頼がある場合は、有意な意見書等の作成が可能かどうか判断するため、直ちに意見書等の作成に取り掛からず、 1週間程度の期間を頂戴して、鑑定評価書を詳細に検証し、問題点を洗い出し、弾劾可能かどうかご報告させていただきます。この時点で、検討対象の鑑定評価書に特段問題がないという場合は、意見書の作成は難しい旨ご説明させていただきます。
  ③検討の結果、有意な意見書作成が可能である場合には、その旨のご報告させていただきます。その場合に、ご依頼があれば、意見書を作成したいと思います。