共有物分割

よくいただく質問

• Q 親族との共有名義の不動産があります。自分の持分だけ売ることはできますか。
• A できます。共有持分のみを買い取る不動産業者もあります。もっとも、そのような業者はかなりのディスカウント（共有減価） をした金額を提示してくるので、基本的には他の共有者に買い取ってもらうのがよいでしょう。 共有者間では、共有持分の譲渡に関し、基本的には共有減価はなされません。

• Q 共有名義の不動産に関し、持分を譲渡する以外に共有状態を解消する方法はありますか。
• A 共有持分に関する買取り又は譲渡の協議がまとまらなければ、共有物分割請求調停又は訴訟をする方法もあります。 調停では調停委員を介して合意の形成を目指すものですが、訴訟は最終的には判決によって共有の解消を実現するものです。

• Q 共有物分割請求ではどのような手続きが行われるのでしょうか。
• A 共有物分割請求訴訟では、裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができます（民法258条）。 ①　共有物の現物を分割する方法。 ②　共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法（代償分割といわれている方法です。これにより、一人の共有者の単独所有になります。）。 ③　競売（ただし、①・②に規定する方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときに限ります。）。

• Q 共有物分割請求訴訟を提起され、相手方が不動産鑑定評価書を証拠として提出してきました。 こちらも不動産鑑定評価書を提出すべきでしょうか。
• A 原則として、ご自身の主張に立脚した不動産鑑定評価書を提出するべきでしょう。そもそも鑑定の前提となる事実自体に争いがある場合があります。 仮に提出しない場合には、相手方の鑑定評価書の金額が基準とされ、上記のとおりの、現物分割や代償分割がされてしまいます。 単独所有を希望するかどうかにも関わりますが、例えば、相手方提出の鑑定評価額が低額で、かつ、こちらが共有持分の譲渡を希望する立場の場合、不利益をうけてしまいます。

• Q 共有物分割請求を起こされ、裁判所鑑定が実施される予定です。裁判所鑑定の流れを教えてください。
• A 裁判所鑑定とは、裁判所が中立的な鑑定人を選任し、その者に鑑定を命じるというものです。鑑定に当たっては、裁判所が双方の意見を踏まえて鑑定事項を決定しますが、 鑑定の前提事実について争点がある場合には、鑑定条件が複数設定されるケースもあります。

• Q 裁判所鑑定が実施される場合は、当事者から不動産鑑定評価書を提出する必要はないでしょうか。
• A 裁判所鑑定について、当事者双方特段意見がなければ、それを前提にして分割方法などの議論に進みます。 しかし、当事者の一方又は双方が意見があるという場合には、裁判所鑑定について意見を述べる機会を与えられるのが通例です。 その際には、不動産鑑定士に依頼し、意見書を作成してもらうのが一般的かと思います。

• Q 裁判所鑑定が実施された場合、その結果通りの評価額が認定されるのでしょうか。
• A 裁判所鑑定に特段不合理な点がない場合には、それを前提に判決がなされるのが通例です。 もっとも、裁判官は不動産鑑定士ではないので、提示された鑑定評価書が不動産鑑定評価基準に準拠したものかどうか一見して明らかではない場合、 鑑定理論上の誤りを見逃す可能性もあり得ます。その場合、意見書によって問題点を指摘することで、裁判所鑑定を弾劾することが可能です。 実際に、裁判所鑑定が修正されたケースもあります。

• Q 貴事務所に事件を依頼した場合、登記までやっていただけるのでしょうか。
• A 当事務所でお請けできます。 登記事務は司法書士事務所だけではなく、法律事務所でも対応可能ですので、必要な場合はお任せいただければと思います。

• Q 共有物分割請求によって、自分の共有持分を譲渡することになりました。何か税金は発生するのでしょうか。
• A 共有物分割によって、自己の持分を譲渡したことで譲渡益が発生する場合には、譲渡所得税が課税されますので、ご留意ください。