建築瑕疵

よくいただく質問

• Q 注文住宅を建て、引き渡しを受けてから様々な不具合が発生しています。誰に対してどのような請求ができますか。
• A 契約関係にある施工者（請負人）に対しては契約不適合責任及び不法行為責任を追及できる可能性があります。 また、契約関係にない設計者や監理者に対しても、不法行為責任を追及できる可能性があります。

• Q 施工者や設計者に対する不法行為責任とはどのような場合に認められるのですか？
• A 最高裁（平成19年7月6日）は、建物は建物利用者や隣人、通行人等の「生命、身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならず、このような安全性は、 建物としての基本的な安全性というべきである。」としたうえで、建物の建築に携わる設計・施工者等は「建物の建築にあたり、契約関係にない居住者等に対する関係でも、 当該建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者等の生命、身体又は財産が侵害された場合には、設計・施工者等は、不法行為の成立を主張する者が 上記瑕疵の存在を知りながらこれを前提として当該建物を買い受けていたなど特段の事情がない限り、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負うというべき」であると判示しました。

• Q 「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、どのようなものでしょうか？
• A 最高裁（平成23年7月21日）は、「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」について、「居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者等の生命、 身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、当該瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には、 当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。」としました。

• Q 契約不適合責任とは具体的にはどのようなものでしょうか？
• A 注文した目的物がその種類・品質において契約に適合しないことを理由として、請負人に対して、修補請求（追完請求）、代金減額請求、損害賠償請求、解除が可能です（民法562条～564条）。

• Q 不具合が発生してから建築業者との間で交渉を続けていますが、全く進展しません。今後どうしていけば良いでしょうか。
• A 不具合ということは補修が必要ということだと思いますが、そもそもとして、相手方の建築業者にその補修を任せてよいと考えるかどうかによって交渉内容が変わります。 業者自体に問題はなく、補修を任せてもよいと信頼されるのであれば、修補請求をすることになろうかと思います。補修方法は指定することもありますが、基本的には業者にお任せすることが多いと思います （なお、この場合でも別途損害賠償をすることはあり得ます。）。もっとも、修補請求が法的に制約されるケースもあります（民法412条の2第1項）ので、ご留意頂ければと思います。 他方、もはや信頼関係は崩れ、補修はその業者に任せられないと考えるのであれば、別の業者に補修見積もりを依頼し、その補修費用相当額を損害賠償として請求していくことになろうかと思います。 なお、修補に代わる賠償請求ができる場面は限定されています（民法415条2項）ので、ご留意頂ければと思います。

• Q 訴訟手続に入る前にしておくべきことはありますか。
• A まずは、一級建築士などに不具合の状況の調査と建築関係法令適合性の判定をして頂くことが必要かと思います。それを前提に、建築業者に何を求めるかも確認しておく必要があります。 修補請求なのか、代金（報酬）減額請求なのか、損害賠償請求なのか、解除なのかなど、何を請求するのかによって、法的に主張するべき内容が異なってきます。ちなみに、補修費用相当額の賠償を求めるという場合には、 不具合部分の状況を保全しておく必要があります。やむを得ず補修をしなければならない場合には、補修前の状況を写真等で証拠化しておく必要があります。

• Q 建築瑕疵の訴訟手続はどのような手順で進んでいくのでしょうか。
• A 建築訴訟は、通常の訴訟のように当事者双方が主張及び立証をし合いながら進みますが、建築訴訟特有なこととして（東京地方裁判所だけかもしれませんが）、「瑕疵一覧表」（エクセル）を双方が作り上げていく過程が挙げられます。 また、東京地方裁判所では、ある程度主張整理進行した段階で、調停委員（基本的に一級建築士）が選任され、調停委員の意見も踏まえながら議論が整理されていきます。そして、双方立会いのもと現地調査が行われることも多く、 裁判官に現場の状況をみていただく機会もあります。こうして事件は最終的に判決で終結することになりますが、裁判所から調停員の意見も踏まえた和解勧試をされ、和解で終結する事件も多くあります。

• Q 不具合の内容によって時効期間は変わりますか。
• A 請負人が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したとき（その引渡しを要しない場合にあっては、仕事が終了した時に仕事の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき）は、 注文者がその不適合を知った時から１年以内にその旨を請負人に通知しないときは、注文者は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができません（民法637条）。 ただし、住宅を新築する建設工事の請負契約においては、請負人は、注文者に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの瑕疵について、契約不適合責任を負います（品確法94条1項）。

• Q 購入した物件に不具合がある場合、どのような請求ができますか。また、新築と中古で違いはありますか。
• A 売主に対して契約不適合責任（ケースにより不法行為責任も）を追及することができます（民法562条～564条）。具体的には、請負の場合と同様、追完請求、代金減額請求、損害賠償瀬級、解除になります。 なお、新築か中古かにかかわらず、契約不適合責任の成否は、契約内容に照らして当該不具合が不適合と判断されるかどうかによりますので、契約がどのようなものかの解釈が決め手になります。 もっとも、新築の方が、パンフレット等で当事者（とりわけ買主）の合理的意思は推認しやすいため、ある不具合が契約不適合と判断される可能性は大きいと思います。