賃料改定（賃料増減請求）

よくいただく質問

• Q 賃料鑑定とは何でしょうか？
• A 賃料鑑定とは、不動産鑑定士が適正な賃料を把握するために行う鑑定のことです。 賃料には、建物に関する家賃と、土地に関する地代があります。また、賃料といっても、 新たに賃借人を募集する際に必要となる新規賃料と、既に賃貸借契約関係にある当事者間で 賃料改定の際に必要となる継続賃料があります。よって、賃料鑑定には、①新規家賃、②新規地代、 ③継続家賃、④継続地代があります。

• Q どのような場合に賃料鑑定を依頼するのでしょうか？
• A 賃料鑑定としてご依頼を受けるのは継続賃料（家賃・地代）のケースがほとんどです。 新規賃料鑑定は、例えば、テナント募集の際の適正な賃料額を把握したいとか、 設定予定の定期借地権の適正地代を把握したいといった場合に利用されます。 一方、継続賃料鑑定は、既に賃貸借契約がスタートしている中で、例えば、 賃貸人が現行賃料額を増額したいといった場合にその根拠資料として利用されます。

• Q どのような事務所に賃料鑑定を依頼するのかよいでしょうか？
• A 賃料鑑定は、鑑定の中でも非常に高難度の鑑定のため、どの鑑定事務所でも扱っているわけではありません。 また、継続賃料鑑定が必要となるケースの多くは、賃料改定をめぐり賃貸借当事者で意見の相違がありますので、 しばしば紛争化します。こうしたことから、継続賃料鑑定では、通常の鑑定と異なり、相手方の法的主張を踏まえた上で、 鑑定をすることが求められますので、借地借家法等の法的解釈にも精通した事務所を選択する必要があります。

• Q 鑑定事務所で発行する書面の形式には鑑定評価書と価格査定書があると聞きました。これらは何が違うのでしょうか？
• A 鑑定評価書とは、国土交通省作成の不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます。）に基づき作成される書面です。 不動産鑑定士しか作成することが許されず（不動産の鑑定評価に関する法律３６条１項）、不動産鑑定士以外が鑑定業務を行えば 厳しい罰則（６か月以下の懲役若しくは５０万円以下の罰金。５６条５号）があります。一方、価格査定書とは、基準に則らない報告書です。 不動産鑑定士が作成するという点では鑑定評価書と同じですが、基準に規定された手法の一部を省略しているなどのため、裁判では鑑定評価書と 比較し信用性が低いものとして扱われることがありますので、ご依頼に当たってはその点にご留意ください。

• Q オフィスビルの家賃を別々の鑑定事務所に鑑定してもらいました。しかし、同じ家賃の依頼なのに、異なった鑑定額となってしまいました。これはどういうことでしょうか？
• A 鑑定に当たり、確定するべき基本的事項として、①対象不動産、②価格時点、③価格又は賃料の種類があります。鑑定評価の依頼目的に対応した条件により、 ①から③のうちいずれかが違えば、鑑定評価の結果は異なります。また①から③すべてが同じでも、採用する取引事例等が異なれば、やはり鑑定結果は異なります。 このように、鑑定の前提となる条件が異なれば、同じ不動産を対象とした鑑定でも、鑑定評価額は異なります。とりわけ賃料鑑定の場合は、賃貸人と賃借人で鑑定の 前提条件が異なることが多いので、その場合、双方それぞれが提示する鑑定評価額には大きな乖離があります。

• Q 鑑定評価書の作成には、法的解釈能力も必要と聞きました。具体的にはどのようなことでしょうか？
• A 不動産鑑定の目的は経済価値の判定ですが、それは対象不動産の有する法的権利の内容で大きく異なります。 例えば、遺産に建物がありその鑑定を行うことになったとしましょう。この場合、建物の鑑定を行うことが多いと思いますが、 法的には、①敷地利用権が何らない場合、②使用貸借が成立している場合、③借地権又は地上権が設定された場合などが考えられます。この場合、 法的には③が認められるにもかかわらず、鑑定評価は①を前提として行ったということになれば、遺産取得者は大きな損害を受けることになります。 このように、鑑定といっても、その前提となる権利関係の法的解釈を誤れば、少なくとも依頼の目的に沿わない鑑定になってしまうことがありますので、 機械的に行えばよいというものではありません。

• Q 賃料交渉は不動産鑑定士では対応できないため、弁護士に依頼しようと考えています。弁護士に賃料鑑定を依頼することはできるのでしょうか？
• A 不動産鑑定士は依頼者に代わって交渉代理をすることができません（弁護士法72条）。よって、鑑定評価書をもって交渉に臨むには、ご自身で行うか、 あるいは弁護士に依頼することになります。もっとも、賃料改定をめぐる紛争は主に鑑定評価書の記載内容が争点になりますので、この場合に依頼する弁護士は、 鑑定評価書を読み解く能力がなければ適切に交渉を進めることができません。その点事前に確認された方がよろしいと思います。

• Q 賃貸人から賃料増額を求める通知が届きました。ほどなく賃貸人から鑑定評価書が提出されました。賃料の増額に納得できません。この後の進め方は、どのようにしたらよいでしょうか？
• A 賃料の改定を望む場合、まず適正な継続賃料を把握する必要があります。そして、上記のとおり不動産鑑定士以外の者は鑑定業務を行うことができませんので、 不動産鑑定士に賃料鑑定を依頼するケースがほとんどです。そして、例えば賃料の増額を望む賃貸人から賃料増額の通知と併せそれを裏付ける鑑定評価書 （以下「増額鑑定」といいます。）が提示された場合、賃借人としては増額鑑定に対する反論をする必要があります。専門家である不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に対する反論ですので、 賃借人側も不動産鑑定士に依頼し、鑑定評価書の作成を依頼することになろうかと思います。なお場合によっては、現行賃料が高いということで賃料減額請求を賃貸人に求めることもありえます。

• Q 交渉を担当する弁護士と鑑定評価書を作成する不動産鑑定士の意見が合いません。どうしたらよいでしょうか？
• A 基本的には、鑑定評価書を作成する不動産鑑定士と、交渉を担当する弁護士は異なります。理想的には、依頼者から賃料改定を求める理由やその背景を聴き取り、 それを法的主張にまとめ、その法的主張に沿った鑑定事項の条件（上記の基本的事項）を設定し、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することが、依頼者の利益に適います。 逆にいえば、先に不動産鑑定士により鑑定評価書が作成されている場合、あるいは依頼者の法的主張を鑑定事項に反映させられない場合などには、 依頼者の利益を大きく損なう結果になってしまいかねません。また担当の不動産鑑定士が法的主張を理解できなければ、正鵠を得ない鑑定評価書になってしまいます。 様々なミスマッチを避けるには、法律事務所と鑑定事務所が密に連携が取れている事務所に依頼することが望ましいと思われます。

• Q 現行の賃料が近隣の相場と乖離してきましたので、賃料の増額を考えております。この場合、鑑定事務所と法律事務所のどちらを先に相談すればよいでしょうか？
• A 賃貸借当事者の関係等にもよりますので、一概にいえませんが、賃料鑑定は、上記のとおり鑑定事項によってその結果が大きく左右され、鑑定事項はまさに法的解釈を伴います。 また、賃料改定はその後、鑑定評価書に基づき交渉が開始されることが一般的です。よって、まずは法律事務所にご相談された方がよろしいと思います。

• Q 貴事務所に依頼することのメリットは何でしょうか？
• A 当事務所は、弁護士であるとと同時に不動産鑑定士でもありますので、上記のようなミスマッチは起こりませんので、ご相談から鑑定評価書の作成までご安心してお任せいただければと思います。 鑑定評価書とは法律文書でありますので、その作成に当たっては、依頼者の依頼目的及びそれに関する法的主張を鑑定評価書に反映する能力が求められます。当事務所は、法律事務所として 依頼目的を鑑定事項に整理し直すとともに、鑑定事務所としてそれを的確に鑑定評価書に反映することができますので、依頼者の利益の最大化を図ることが可能です。

• Q 訴訟が既に始まっています。この場合に、貴事務所にセカンドオピニオンを依頼することは可能でしょうか？
• A もちろん可能です。ご相談者自身で訴訟を提起している場合でも、既に代理人弁護士をつけて訴訟を遂行している場合でも、いずれの場合でもご相談いただければと思います。 ただし、裁判所に証拠として鑑定評価書を提出してしまうと、その後反論が難しくなる場合がありますので、できれば、鑑定評価書を作成・提出される前にご相談いただければと思います。 なお、鑑定評価書を裁判所に提出してしまったという場合でも、上記のとおり、鑑定条件によって鑑定評価書の立証事項は異なりますので、その点を補充主張することは可能と思われます。 その点を確認するために、一度ご相談いただければと思います。

• Q 第一審では敗訴してしまいました。控訴審から貴事務所に依頼することは可能でしょうか？
• A もちろん可能です。もっとも、控訴審でどの程度逆転の可能性があるかについて検討する必要がありますので、まずはご相談いただければと思います。